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Burkina Faso: la solution risquée des tontines de logement

• Devenir propriétaire de sa villa grâce au système de tontine

• Une initiative qui séduit, surtout les femmes

• Attention aux risques d’arnaques

Au Burkina Faso, l’idée a germé en 2004, dans l’esprit de Zoungrana Alizèta, assistante de Direction, appelée affectueusement « maman tontine ». Ce 11 août 2023, nous l’avons rencontrée à son bureau de Bilbalgho, en plein cœur de la ville de Ouagadougou. (Ph: Yvan SAMA)

«Bienvenue chez moi ! », lance chaleureusement Mme Kéré,41 ans, à peine ouvert le portail de sa villa de 03 pièces, sise à la cité Yennenga en pleine expansion, au sud-est de Ouagadougou, à environ 5 km du centre-ville, à la sortie de Koubri. Les murs recouverts de peinture jaune moutarde claire et la façade rouge bordeaux donnent face à une réserve, la propriétaire des lieux nous invite à la suivre à l’intérieur.

Dans la cour, se trouve un jardin de faux sapins, de feuilles d’hysope et de fleurs naturelles. A l’intérieur, le décor est coquet et confortable. Sol carrelé, réfrigérateur et télévision. Des jouets d’enfants jonchent le tapis gris et noir, où on distingue des bouts de pain.

Ce logement, elle l’a acquis en tontine en début de l’année 2023. Il a fallu cinq ans de cotisation mensuelle de 450.000 FCFA, soit un coût global de 15 millions FCFA pour que ses 3 enfants et elles aient définitivement un toit.  Auparavant, la quadragénaire vivait avec sa petite famille dans la zone populaire de Tampouy, au nord de la ville de Ouagadougou. Après le décès de son époux, en 2016, le loyer devenait de plus en plus pesant. Mme Kéré, cadre dans une banque, a profité de sa position professionnelle pour bénéficier d’un crédit à taux d’intérêt nul. Elle a ensuite disposé cet argent dans un compte bancaire et tous les mois, en moyenne la somme de 450.000 FCFA était virée dans le compte financier de la gérante de tontine. Elle n’avait comme choix que la souscription à la tontine de logement. « Quand mon mari est décédé, nous étions toujours en location. Entre le loyer, les enfants et les charges, je ne pouvais absolument pas me payer une maison », regrette Mme Kéré.  Le plus dur, pour elle, a été de payer toute seule la scolarité de ses enfants inscrits dans une école privée non loin de la maison. Sans oublier le soutien financier qu’elle apporte régulièrement aux parents.

« Que ce soit au niveau du Centre de gestions des cités (CEGECI), société d’Etat de promotion immobilière, ou via les sociétés immobilières privées, les conditions sont difficiles à remplir. J’ai donc cherché des solutions, afin d’acquérir un toit et je suis tombée sur une tontine logement, c’est ainsi que j’ai pu cotiser petit à petit et me voilà chez moi », explique toute heureuse la jeune veuve.

Autre limite à noter, plus la maison a toutes les finitions (ouvertures, toitures, eau, électricité, carreaux, etc.), plus le montant de la souscription est élevé. Pour celle qui se lance dans la tontine pour les F3, il faut de l’épargne pour terminer les finitions de la maison, avant d’y habiter. (Ph: Yvan SAMA)

Si Mme Kéré Gertrude est toute fière d’habiter désormais ses 3 pièces, son ambition de départ était tout autre.  « Quand j’ai commencé ma recherche de logement, j’avais à l’idée d’acheter une parcelle et y bâtir ma maison selon mon plan à moi. Je me suis heurtée à la réalité sur le terrain. Tout coûte cher. Pour le terrain nu, les prix variaient entre 8 et 12 millions  FCFA dans la zone de Ziniaré », se souvient-elle. Face à l’impossibilité de lever un prêt du double de ce montant pour l’achat de la parcelle et la construction de sa maison, elle s’est tournée vers le système de tontine, non d’argent, mais de logement. Cette pratique est courante face à l’envolée des prix de l’immobilier au Burkina Faso. D’autres citoyens, comme Madame Kéré, se sont lancés dans l’économie sociale et solidaire.

A la cité Baobab, une extension de la cité Yennenga, sur la Route nationale 5, se dresse une villa F4 (3 chambres salon, 2 salles d’eau, chauffe-eau, plafonnée et carrelée) dont elle est propriétaire. Durant tout le temps qu’a duré notre rencontre à son domicile, madame X, presque la quarantaine, n’a cessé de répéter cette phrase : « La tontine logement m’a sauvée ». De locataire il y a quelques années, elle se retrouve loin du stress mensuel à payer le loyer.

Tout a commencé après son divorce : « Quand j’ai décidé de divorcer de mon époux, je n’avais aucune idée de l’endroit où j’irai, ma seule idée c’était de quitter la maison, je voulais partir et je voulais un chez moi pour me reconstruire », se confie-t-elle.

En 2021, elle entend parler, de bouche à oreille, d’une alternative qui permet de posséder une maison à partir d’épargne rotative. Il s’agit, pour une des participantes, de remporter chaque mois, la totalité de la somme cotisée, et ainsi de suite jusqu’à ce que tous les membres du groupe aient récupéré leur part. Ce qui lui permet de procéder à des investissements et des achats. Grâce à une de ses collègues de travail, elle obtient le contact d’une « maman tontine ». Il s’agit de Zoungrana Alizèta. Il a suffi d’un coup de fil et d’un seul rendez-vous pour qu’elle adhère au projet. Depuis lors, chaque mois, elle cotisait en moyenne 450.000 francs CFA, souvent un peu plus, sur la plateforme. « Quand elle m’a reçue, après les explications de ses produits, j’ai opté pour une tontine d’argent. Cet argent que je cotisais, je le reversais aussitôt dans la tontine logement. C’est ainsi qu’au bout d’un an, j’ai pu déménager chez moi », se réjouit cette dame qui a requis l’anonymat, voulant protéger sa toute nouvelle vie.

La tontine de logement, qu’est-ce que c’est ?

Inventé au XVIIe siècle, en 1653, par le banquier italien Lorenzo Tonti, le pacte tontinier est, à l’origine, une convention qui intervient entre plusieurs personnes ayant un immeuble ou des capitaux en commun. Moins utilisé en Europe depuis l’avènement des assurances modernes, le système tontinier a trouvé une seconde jeunesse en Afrique.

Au Burkina Faso, l’idée a germé en 2004, dans l’esprit de Zoungrana Alizèta, assistante de Direction, appelée affectueusement « maman tontine ». Ce 11 août 2023, rencontrée à son bureau de Bilbalgho, en plein cœur de la ville de Ouagadougou, elle discute avec deux clients. Ce qui ne l’empêche de répondre à nos questions. Depuis maintenant 19 ans, la promotrice immobilière joue le rôle de « microfinance ». Elle encaisse les cotisations et redistribue la somme totale récoltée à un participant tiré au sort et ainsi de suite, jusqu’à ce que tous les membres du groupe aient récupéré leur part, pendant 10 mois.

A la fin du processus, « maman tontine » perçoit, en retour, une rétro-commission annuelle de 2%. En clair, si tous les membres ont cotisé 4.500.000 francs CFA en dix mois, la part qui lui revient est de 90.000 francs CFA /an. « Ma commission était de 1% du montant à cotiser au départ, et par la suite, j’ai pu le doubler et maintenant je suis à 2% », explique-t-elle.

Le dernier né du panier de produits qu’elle propose en tontine est le logement. Au Burkina Faso, selon les statistiques publiées par l’Institut national de la statistique et de la démographie (INSD), en août 2023, 17 % des femmes et 48% des hommes sont propriétaires de maison (seuls ou avec quelqu’un). Quant aux terres, seulement 17 % des femmes et 37 % des hommes en possèdent seuls ou avec quelqu’un. Ces chiffres traduisent bien la réalité du secteur de l’immobilier au pays des Hommes intègres. En effet, pour acquérir un logement dans la capitale burkinabè, il faut débourser entre 7 et 10 millions FCFA. Et en fonction du site, de la taille et de l’emplacement du terrain ou de la maison à acheter, le prix va du simple au triple.

La plupart des souscripteurs sont les Burkinabè de la diaspora (France, Italie, Belgique, USA, etc.). Et plus de la moitié sont des femmes à se lancer dans la recherche de logement via ce mode de paiement. « Pour les logements, ce que j’ai remarqué et qui m’a étonnée, mes clientes sont majoritairement des femmes. Elles en achètent pour les enfants, pour leurs mères, leurs sœurs ou pour mettre en location et en cas de divorce, elles ont un toit pour dormir. Et certains viennent me voir après avoir souscrit pour me dire que j’ai souscris mais j’ai besoin de la maison au plus tôt, parce que je suis en pleine procédure de divorce, en instance de divorce, je veux quitter mon mari. Et j’ai plusieurs cas comme ça », précise Zoungrana Alizèta.

Modalités de paiement flexibles

Zoungrana Alizèta a débuté la tontine des villas en 2020. Elle voulait acquérir une villa avec une société immobilière au nom de son fils alors adolescent. Après avoir fait le tour des sociétés immobilières, CEGECI, CGE, Wend-panga et Abdoul Services, elle n’a pas eu gain de cause en dehors de la CEGECI, la société immobilière de l’Etat. Seulement, les coûts étaient excessivement chers pour sa bourse. Finalement, « maman tontine » a fait le choix de la CGE. En pleine procédure d’acquisition de la villa, elle propose à cette société l’idée d’une tontine. En septembre 2020, la société adopte l’initiative. Un mois plus tard, elle signe une convention pour 40 mois avec la société.

Concrètement, les logements proposés par Mme Zoungrana sont des villas de la société immobilière privée CGE, sise à la cité Baobab, nouvelle ville Yennenga (NDLR :  nom de la princesse, mère des Mossis).

Pourquoi donc ne pas aller directement à la CGE pour acquérir sa villa ? C’est là tout l’intérêt de la formule tontine. Certes, le montant de la villa est fixé par la CGE. Cependant, la grande différence se situe au niveau des conditions d’achat. A CGE, les modalités sont strictes. Le prix fixé est payable en 18 mois, soit en un an et demi. Alors qu’avec la tontine, le client peut payer en 33 mois. « C’est plus flexible et avantageux. Par exemple, pour un fonctionnaire qui désire acheter un logement, la première condition est de verser 30% de la somme totale à la signature du contrat. Et les 70% restants en un an et demi. Pour un fonctionnaire qui doit aller prendre un prêt pour verser 30% de la valeur de sa villa puis le reste sur 18 mois, c’est quasiment impossible pour lui de tenir, dans les coupures de salaires. Pour moi, c’est une option plus souple. Comme il s’agit d’une tontine, je prends 33 personnes pour une période de 33 mois et la cotisation faisait 365.000 francs CFA par mois pour chacun. Et là, plus question d’avance à verser, le premier mois, tout le monde cotise et on met à disponibilité, une villa par mois jusqu’à la fin des cotisations », rassure-t-elle.

La villa s’obtient par ordre d’arrivée sur la liste des tontines. C’est-à-dire, premier inscrit, premier servi. Mais il arrive que des faveurs soient accordées après analyse du dossier du souscripteur : « En tant que maman tontine, il y a des réflexes qu’on développe. Ils ne sont pas infaillibles mais ça nous permet de distinguer qui sont ceux qui peuvent ou pas tenir les promesses de paiement. Ainsi, souvent en fonction de ceux qui sont réguliers, l’ordre peut changer. Il y en a qui sont premiers dans la liste mais qui ont toujours des retards ou qui ne payent pas bien, alors que certains sont derniers et donnent plus que le montant fixé par mois. C’est ainsi que maintenant, la politique de la maison, c’est que celui qui solde son compte en premier, on lui remet sa villa immédiatement.  J’ai une dame qui s’est inscrite la dernière et qui a soldé le paiement en 6 mois, on lui a automatiquement donné sa villa et on a déclassé un peu ceux qui étaient devant », ajoute la maman tontine de logement.

Les types de villa proposés en tontine sont les F3 en 40 mois (sans les finitions ; murs petits, pas de carreaux, pas de plafonds) et les F4 à 60 mois. La F4 étant la villa toute finie, carrelée, vitrée, plafonnée, 3 chambres salon, deux salles d’eau, un chauffe-eau.

Un système aux multiples risques

Depuis 2012, le Trésor public, qui exerce la tutelle des systèmes financiers décentralisés ou institutions de microfinance, a initié une campagne de sensibilisation et d’information sur la pratique de la tontine au Burkina Faso. Objectif : encadrer et améliorer l’exercice de la pratique, afin de sécuriser les épargnants et les emplois de ceux qui mènent cette activité.

En dépit des dispositions de la règlementation bancaire et de celles des systèmes financiers décentralisés (SFD) (loi n° 023-2009/AN du 14 mai 2009 portant règlementation des systèmes financiers décentralisés au Burkina Faso) qui conditionnent la collecte de l’épargne par la délivrance d’une autorisation préalable du ministre de l’Economie et des Finances (MEF), des personnes physiques ou morales pratiquent illégalement l’activité de microfinance. Parmi ces personnes, figurent les collecteurs d’épargne communément appelés « tontines » ou « cauris d’or ». Même si toutes les formes de tontines sont, à la base, des circuits d’épargne sociale, celles qui consistent à la collecte de fonds par de tierces personnes présentent d’énormes faiblesses.

« Si on peut reconnaître que cette pratique encourage la culture de l’épargne auprès des populations, elle comporte cependant des risques », prévient l’ancien ministre de l’Economie, Lucien Marie Noël Bembamba, dans un communiqué publié, la même année, par le média en ligne lefaso.net  https://lefaso.net/spip.php?article48673

Il s’agit d’abord des risques de détournement des fonds collectés à d’autres fins. Les cas les plus fréquents sont la disparition du collecteur pour des raisons diverses (décès ou fuite). Ce cas empêche alors le respect des engagements du collecteur, à savoir la restitution des sommes collectées auprès de l’épargnant. Des plaintes émanant de victimes elles-mêmes ou de la gendarmerie ont été d’ailleurs enregistrées. A la Brigade centrale de lutte contre la cybercriminalité, le Lieutenant de police, Mahamadou Daou, explique un cas rencontré dans son service. « On a géré un cas pareil, une maman tontine qui a demandé des photos de CNIB de ses membres comme garantie. Les dames ont envoyé. Elle a pris la CNIB d’une pour aller prendre une puce et créer un groupe de tontine et présenter la carte comme si c’était elle. Les bonnes dames ont cotisé et quand ton tour arrive pour prendre, elle t’éjecte… », relate-t-il. Ce risque, Mme Zoungrana reconnait l’avoir rencontré depuis qu’elle pratique cette activité. « Une année, j’ai été obligée de vendre un de mes terrains que j’avais acquis pour mon enfant vers Yagma. Trois de mes clientes sont parties avec mon argent. Une coiffeuse qui avait pris 400.000 FCFA avec moi pour équiper son salon, une autre maman tontine qui, elle, a pris sa tontine et a coupé les ponts avec moi et une autre qui faisait tontine de ciment. Je me suis retrouvée avec une perte de plus de 4 millions de francs CFA. J’ai vendu ma parcelle à 5 millions pour éponger ces dettes », se souvient-elle.

Un autre danger éventuel évoqué par le ministère de l’Economie est l’insécurité.  Les collecteurs de tontines qui habitent les zones à risques sont fréquemment la cible de bandits qui les dépouillent des sommes collectées. La troisième limite est l’absence de rémunération de l’épargne et du caractère usuraire de la transaction. Au lieu d’être rémunéré pour son effort, l’épargnant paie des frais au contraire. Un calcul permet de se rendre compte que la commission perçue par le collecteur est de 3,33% par mois du montant collecté, soit environ 40% l’an.

La proposition du ministère de l’Economie est donc d’organiser la pratique de la tontine, protéger ces épargnants contre les risques auxquels ils s’exposent en faisant recours aux collecteurs d’épargne dans les marchés.

La réflexion a eu lieu avec l’Association professionnelle des systèmes financiers décentralisés du Burkina Faso (AP/SFD) et la Fédération des commerçants des marchés et yaars de la région du Centre (FCMYRC).

En somme, la tontine logement en tant que solution comporte malgré tout, des risques : coût élevé des maisons, les défauts de construction, éloignement des maisons des lieux de travail, etc., contrairement à la coopérative d’habitation qui marche assez bien, surtout en Europe. C’est une société coopérative ou une société coopérative et participative (dans le cas d’un habitat participatif) visant à offrir à ses membres les conditions possibles de logement au moindre coût. Cette « troisième voie du logement », entre location et propriété, ou entre marché privé et parc public, est très développée dans certains pays, notamment, en Suisse et au Canada (au Québec particulièrement).

Du fait du principe d’adhésion libre et volontaire, ainsi que du processus de cooptation (être membre est un privilège et non un droit), on peut dire que la coopérative d’habitation est une des formes de communauté intentionnelle. Parmi les buts du locataire au sein d’une coopérative d’habitation, figure le fait de ne plus payer de loyer mais seulement les charges.o

ESS

Une enquête réalisée par ESS, avec le soutien de la CENOZO, dans le cadre de la phase 2 du projet «Autonomisation des femmes journalistes du Burkina Faso»

 

Encadré

Les limites de la pratique

La solution des tontines de logement permet effectivement à ceux qui le désirent d’avoir un toit où vivre en fonction de leurs finances. Elle est l’une des réponses au manque de logements adéquats dans les villes du Burkina Faso.

Cette réponse a cependant des limites. La plus importante est le coût élevé des maisons proposées. Pour être vraiment efficace et soulager les couches de populations vulnérables, les tontines logement doivent jouer comme des coopératives aux profits de ces adhérents. Peu de Burkinabè sont capables de débourser plus de 400.000 FCFA cash pour souscrire à une tontine logement.

« J’ai été super ravie quand j’ai appris qu’il existait une telle solution pour acquérir une villa. J’ai même motivé mes frères et sœurs, ainsi que mon époux pour que l’on y souscrive. J’ai reçu une douche froide quand j’ai compris les détails de paiement. Ce n’est pas à ma portée », explique Mme Sangaré, Directrice des affaires financières dans une société sise à Ouagadougou.

Autre limite à noter, plus la maison a toutes les finitions (ouvertures, toitures, eau, électricité, carreaux, etc.), plus le montant de la souscription est élevé. Pour celles qui se lancent dans la tontine pour les « F3 », il faut avoir une épargne pour terminer les finitions de la maison, avant d’y habiter. A l’exemple de Mme Kéré, qui a dû payer des frais supplémentaires pour mettre des barres de fer sur ces murs qui étaient bas. « J’ai aussi dû faire le carrelage, le plafond et raccommoder certaines imperfections çà et là », affirme-t-elle, avant d’ajouter que « malgré tout, j’ai encore des frais supplémentaires. C’est un volet que je n’avais pas prévu dans mon budget, il s’agit du coût du carburant. La villa est assez éloignée de mon lieu de travail et par mois, ma facture de carburant est assez salée ».

 

Encadré 2

Des tontines pour « non lotis »

« Quand j’ai décidé de divorcer de mon époux, je n’avais aucune idée de l’endroit où j’irai, ma seule idée c’était de quitter la maison, je voulais partir et je voulais un chez moi pour me reconstruire », se confie madame X, qui a souhaité cacher son visage, afin de protéger sa nouvelle vie. La photo a été prise dans sa cuisine. (Ph: Yvan SAMA)

Dans la recherche d’informations sur les tontines de logements, L’Economiste du Faso a entendu parler de l’existence d’une tontine pour « non lotis ». Les initiateurs du projet affichent sur les réseaux sociaux, leur volonté d’aider ceux qui « ne sont pas financièrement stables à avoir un terrain d’habitation ».

Des groupes de tontines sont créés et les modalités sont de 50.000 FCFA par mois et par personne pour un total de 500.000 FCFA pour acquérir un lopin de terre. Les emplacements disponibles sont situés à Kamboinssin, Yagma, Sakoula et Yagmkoudgo. Ce sont toutes des localités situées en banlieues de la capitale, sur les sorties nord et nord-est.

Une réponse au besoin de logement à prix social, qui hélas, comporte elle aussi des risques. La mesure de suspension des lotissements est toujours en vigueur au Burkina Faso. Il est donc assez risqué de payer pour un habitat non légal pour le moment, car aucun acte officiel ne pourra être délivré au propriétaire.

De plus, l’on se souvient qu’un projet est en vue pour la restructuration des zones non loties en Habitat à loyer modéré (HLM) au Burkina Faso. Un programme qui a été expliqué par le ministre de l’Urbanisme, en mars 2023, à l’hémicycle. Mikaïlou Sidibé a été appelé à expliquer le processus de ce programme initié en 2018, à la représentation nationale.

La mise en œuvre du programme qui prévoit de construire des logements à loyer modéré à la place des non lotis, selon le ministre, « nécessitera la mobilisation de plus de 772 milliards de francs CFA répartis entre l’État (à travers la prise en charge des réseaux d’eau et d’électricité), les populations résidentes (90% des résidents contribueront pour 100% dans une logique d’hypothèse de 10% d’indigents qui n’auront pas à payer) et les investisseurs (il s’agit d’utiliser la plus-value foncière engendrée par la valorisation de ces espaces, en cédant à prix étudiés, les parcelles commerciales et les réserves pour équipement, assortis de contrepartie en construction d’immeubles) », a déclaré le ministre. o

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